一直以来，我们都很关注上海新房和二手房的成交变化
也不定期会去热点城市和板块踩盘
比如深圳、北京、成都，以及杭州亚运村还有苏州工业园区等
随着“金三银四”已过，全国楼市又进入新的调整阶段，今天想从更广泛的范围来探讨总体情况
先解释一下为什么此时此刻，要来关心全国二手成交
一方面是因为之前光顾着看价格涨跌
但是各个城市的二手成交结构是什么样的，总价段、主力面积段这些都被忽视了
另一方面二手房交易本身，就是大家置换链条中的重要一环
有卖才有得买，决定了一个城市最大的购买力群体是什么样的
所以我们决定采用更多的城市个数、更长的时间维度
带大家深入研究一下，当前的二手楼市到底处于什么样的阶段
01 低总价极致上车的比例还在攀升继首付比例等政策放开后，各地二手交易的半壁江山都被极致刚需“上车”群体给霸占了
上海和北京以“老破小”为主外，其他城市包括深圳在内
成交的低价房源多是2000年以来的次新房，存量基数本身就较为可观
先看北上深各总价段的成交情况
除了300万以下的成交占比提升外，其他总价段的成交都有不同程度的萎缩
再单独拉出最显眼的300万以下成交数据
一年时间里，北京套数占比提升的最多，从35%一下子增加到了46%
上海和深圳各增加了2%和7%
不仅如此，套均成交总价也在随之降低
上海从210万降到了196万，平均每套缩水了14万，北京和深圳也各降了11万和3万
说明更多的人在买更便宜的二手房，要么面积变小了、要么单价变低了
而对二线城市来说
200万左右的总价段，才是他们新房和二手市场的分水岭
比如成都、西安、苏州还有南京，基本上200万以下的预算，就只能考虑二手房了
200万以下的成交套数也确实出现了不同程度的涨幅
南京从3546套到4364套，增幅最高达到了23%，成都从6270套到6957套、增幅11%
西安从3527套增至3894套，苏州也从2983套到3587套
其中有两个时间点最为突出，分别是去年的10月和今年的3月
前者是释放了“927”新政红利，后者刚好是传统的旺季
成都去年10月200万以下的二手房成交套数甚至超过了1万大关，今年3月也非常接近1万套
一部分也是因为政策放开后，吸引了更多的异地客户比如北上广，来成都购置一套价格适宜的二手房
当然，200万的总价段对其他城市还是太高了，需要进一步下探到120万甚至是80万
太原和佛山的套均总价已经低至50万出头，可谓是卖出了白菜价
多地“低总价”的二手房成交量同比增长超过50%，最夸张的还有翻了一倍的
这也说明，绝大多数城市的刚需购房需求还是比较大的，这些群体是支撑二手房市场平稳的关键力量
但是购买力不足、消费还在降级，也导致置换能力相对没那么充沛
02 也有越来越多城市的大面积成交提振了最近多个城市的改善需求爆发，北上广深的大户型成交占比大幅增多
尤其是深圳，据贝壳研究院监测，今年140平以上的大户型成交占比为12.7%，比去年扩大2%，创下近五年新高
把视线放到全国，改善型购房者在二手房市场的活跃度不断上升
130平以上的房源成交，杭州、苏州、成都和郑州都有所抬头
甚至更极致一点
这几个城市200平以上的成交套数，也出现了小幅增长
不光占比和套数增加，杭州200平以上的成交套均面积还在变大
去年6月还只是255平，今年5月就来到了264平，增幅接近4%
中介向我们反映，部分高端房源成交主要受到了土拍“地王”的刺激
1月初申花民生药厂地块被滨江以71.25%的超高溢价率拿下，刷新了板块房价天花板
地块不远处的馥香园提振明显，这个清一色大户型、套均面积200平以上的豪宅盘
成交量比大部分刚需小区还要猛
2月成交17套，3月更是卖了42套，4月和5月加起来也卖了50多套
其他还有很多城市也是二手户型越大越好卖了
据CRIC统计，去年四房和五房产品的成交占比持续增长
四房从26.4%提高到了29.2%，五房也略微上升了0.2%
总的来说，多地大户型成交占比提升的背后，是家庭结构变迁与生活方式升级的共振
由于部分“二孩三孩”家庭的增多，对大户型的需求越来越旺盛
也因为各种购房政策的刺激，大幅降低了改善成本
推动他们抛弃户型功能性缺失且多为老旧房源，转而一步到位买入大面积的三房四房产品
这些购房者对于更大面积的热情，远比我们想象中高得多
03 高库存之下，很多城市的二手房都卖不出高价我们在去年11月关注过全国的库存持续走高越来越多的城市二手挂牌开始激增
又过了半年时间，多个城市的链家挂牌量还在增加
增幅超过20%的包括有深圳、重庆、成都还有南京
最猛的当属成都，挂牌套数半年来增加了接近8.6万套，幅度高达45.9%
据当地中介解释，成都主城区目前挂牌还较为稳定
反而是很多外围新盘由于前几年的大规模供应，现在房东们陆续拿到产证后，造成了大批房源挂牌上市
比如天府新区的南湖国际社区，光一个小区现在的挂牌量就超过了500套，堪称全成都最高
此外，还有不少去年底没关注到的城市，现在全市二手挂牌量再度接近历史高位
比如西安二手房数量已经超过15万套，大连超过12.6万套，海口也接近4万套
不乏一些总价仅10万、20万左右的二手房，有的还是公寓性质住房
从58安居研究院披露的全国数据来看
截止到5月底，百城的二手房挂牌是达到了271.8万套，同比增长了超15%
其中一线城市挂牌增加了13%，新一线14%、二线城市也有15%，三四线直接逼近22%
高库存最直观的影响，就是进一步加剧了市场的竞争压力，强化了买方市场地位
因此，多个城市的刚需小区议价空间仍在不断扩大，成交价还在继续下行
5月百城二手住宅均价仅为13794元/平，同比下跌7.24%
环比跌幅扩大至0.71%，已经是今年的四连跌了
图源：中指数据
这些数据也再次佐证，在目前较为低迷的楼市环境下，价格还是促进购房者下单的决定因素
不可否认，一些城市也做了较为突出的引导，政策工具正在发挥它积极的作用
像西安陆续出台了多项支持政策
包括二手房“带押过户”、取消限购限售、鼓励农民工购房、支持多孩家庭改善性需求等
04 这次统计下来，总体二手市场的轨迹也逐渐显露出来我们可以大体得出这样几个结论：
一，一线城市的二手结构，以300万以下的低总价房源成交为主
二线城市继续下探到120-200万，而更多的城市像太原、佛山套均总价更是只徘徊在50万左右
也就是说，绝大部分城市主要购房客群的置换能力并没有那么强
二，杭州、苏州、成都等热点城市的大户型二手房更加吃香，改善需求当道
三，当下全国二手房市场还是在弱势复苏，市场需求进入新一轮调整期
正如调研过程中，多位中介所说，最火热的3月一过
大部分客户对楼市仍抱有观望情绪，尤其是许多有买房计划的刚需群体并不着急，买卖双方还是处于一个拉锯战时期
最后，我们也要看到部分城市在好转，出现了“点状回温”
比如杭州、苏州等，成交量价稳定，整体挂牌量可控，去化速度也较为稳健
毕竟只有二手房的价格稳定，呈现出回暖的势头
才能切实改善购房者信心，推动整个房地产市场止跌回稳
本文来源：真叫卢俊，原文标题：《现在全国的二手楼市缓过来了吗》
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